売却ご検討の方

不動産のわからないこと　サポートいたします。

不動産の売却について、何をどうしたらよいか初めてでしたらわからないことばかりかと思います。

建物を解体した方が良いのか、そのままで良いのか、登記の名義をどうしたらよいのか、税金はどうなるのか色々ご不安な点があるかと思います。

税金については税理士、

不動産に関するトラブルについては弁護士

抵当権抹消、名義変更や所有権移転登記については司法書士、

建物解体については解体業者

室内の荷物撤去については、残置物処理業者

それぞれの業務に専門の会社、事務所がございます。

例えば税金については、不動産に関する税法をご紹介できても、税理士法により代理手続きや相談は基本できません。

それぞれ、資格、許可等が無いとできない仕事ですので、弊社は過去の取引実績と経験に基づいた信頼ある会社、先生方と提携し、ご紹介はもちろん、見積依頼ふくめ、

極力売主さんのお手がかからない方向で対応可能です。

どのように、何から進めて良いか

お気軽にご相談ください。

まずは物件を拝見させてください。

現地確認させていただき、売却のために何が必要かを相談しながら進めていきます。

土地（更地）の場合

更地であることの確認はもちろん、草や木がある場合はその状態、接道の状態、境界標の状態、越境しているされている場合の状態、２ｍを超える段差があるか、近隣土地の使用状況等、現地確認させていただきます。

特に境界標が見当たらない場合は、原則、「境界の明示」が売買契約で売主の義務となっておりますので、土地家屋調査士に境界標の復元をしてもらい、境界の確定をする手続きが必要です。

売却条件に「境界非明示」も可能ですが、買主さんの立場から境界がわからない土地について、価値の減少、需要の減少が考えられます。

土地の場合だけでなく、以下の中古住宅の場合も該当してくる部分です。

空家で、建物が古家の場合　古家とは、建物に価値が無く、基本解体を前提とした建物

室内の荷物、ゴミ、家具のことを残置物といいますが、残置物は売主費用にて撤去が原則です。

建物解体するにしても建物解体費とは別に残置物撤去費用が発生します。

残置物撤去業者に依頼して残置物処分の方が安い場合もあります。

売主さんにて手間暇が無いとか、できないとかの場合はご相談ください。

解体業者にて一緒に処分か、残置物だけ専門業者に依頼か、費用面を含め有利な方法で相談しながら進めて

参ります。

ちなみに、売主さん自身で撤去処分できるものは、実施されるとその分量が減るので費用が浮きますので、おすすめします。

ただし、自分で出来る方ばかりではないかと思いますし、一人ではできないものもあるかと思います。

その場合で出来る範囲で残置物を少なくして、残りを残置物撤去業者や解体業者に依頼するといったことでも

何もしないよりは費用が浮くと思います。

次に、建物の解体についてですが、

建物の利用が見込めない場合、売主にて解体して更地にて売却か

売れたら解体して更地渡しか

現況のまま売却して買主にて解体か

が考えられます。

買主さんにとっては、①以外は大小のリスクが生じることから、結局は価格に影響してくると思われます。

②については、例えば、解体中に近隣からクレームが入り、契約期間中に解体が終わらないとか、地中埋設物が出てきてしまい、工期が遅れるとか、可能性は低いですが、絶対無いとも言えません。

③については、買主さんにとって、無事に更地にできるか不安要素が残りますので、それを見越してリスクとして解体費以上の価格交渉が入るケースも見られます。

①売主にて解体して更地として売却については、解体費用を事前に精算する必要があります。

売れるまで待ってくれる解体業者はほぼ無いので、解体完了後、お振込みとなります。

メリット	デメリット
買主さんは解体費の検討が不要　土地として検討しやすい　隣地のブロック、境界を確認しやすい	買主さんにとってデメリットはない
売主さんは地中埋設物の有無が事前に確認しやすい（ただし、深さ２ｍ、３ｍ掘るわけではないので、深い部分までは確認しません）	売主さんは、事前に解体費の費用が発生する

②売れたら解体して更地渡しについては、解体費用を売れた金額から支払えるので、事前精算が無い

売れて、約１ヶ月後に売却代金が入るのでそのお金で解体費が支払えることから、解体業者了承の基、事前精算しなくてもＯＫ

メリット	デメリット
売主さんは、事前に解体費用の精算をしなくても良い可能性が高い（解体業者次第）	買主さんは契約前に更地の状態を把握できない。契約期間中に更地にならないイレギュラーの可能性がゼロではない
	売主さんは更地にするまでの期間が決められてしまい、イレギュラーが有ったりすると契約違反となる可能性もある。

③現況にて売買　買主にて解体

メリット	デメリット
売主さんは手を加える必要がない	買主さんは解体費の見積を出したり、イレギュラーがあるかもしれないリスクがある
時期によっては、売主さんへ来る固都税に影響する	売主さんは、上記買主さんのデメリットから売主にて更地にする費用以上の価格交渉が入る（減額）しないと売れない可能性がある

中古住宅の場合で空家の場合

まず、室内については、家具や荷物、ゴミ等を残置物と言いますが、残置物がある場合、すべて売主さんにて片付けていただきます。

残置物を処理する時間と手が無いという場合は、残置物処理業者に依頼されるのも一つの方法です。

また、残置物片付け代を販売価格から差し引くとか、価格交渉が入ったりして、結果としてその費用分の負担をするケースもあります。

残置物があると、売主の生活感がでてしまい、売れにくいということもあったりします。

例えば、仏壇とか、遺影とか、居住中でしたら問題無いですが、空家の状態で、残置されてますと気にされる買主さんもいて売れにくくなります。

可能でしたら、最低限のお掃除をしていたただけますと良いかと思います。

マンションの場合も同様です。

中古住宅の場合で居住中の場合

居住中でも売却できます。ただし、事前にアポイントのうえではありますが、内覧がございますので、ある程度は片付けが必要です。

売却時は空家で残置物撤去が原則ですが、お住まい中ですので売主さんで考えている何を撤去する、何を残置予定（エアコン等）は予め決めておくと、購入希望者も検討しやすいかとおもいます。

マンションの場合も同様です。

古家有土地として売るか、中古戸建として売るか

築１５年なら中古戸建、築２０年なら古家とするといった決まりがあるわけではありません。

築２０年でも１０年毎に外壁、屋根塗装や、水廻りのリフォーム工事をしている物件は、中古住宅として売れる可能性があると思われます。

そうとは言っても、弊社周辺で築年２０年の建物代１０００万円見れるかと言われれば、見れませんので金額次第ではあります。

買主さんによっては築２０年で解体して建て替えるという人もいるかもしれません。

どの方法が正解というよりは、この程度でしたら中古戸建としての需要を見込めるとか、建物の痛みが激しいので、数百万かけて

リフォームするよりは、解体して建て替えの需要が高いだろうとの経験での判断をご提供して、最終的には売主さんに販売手法を決定いただいております。

建物を解体した方が良いか否かの判断に、昭和５８年７月の耐震基準が変更された以前の建物（旧耐震）か、それ以降の建物かがあります。

旧耐震の建物でも耐震化工事も可能ですが、耐震化には数十万では収まらず数百万の費用がかかるので、耐震化だけでは家が新しくなるわけではないことから、省エネや耐久性の観点からも（旧耐震の建物は）建替えといった傾向が顕著に表れます。

無料査定

ご所有物件がおいくらで売れるか査定をいたします。査定は無料です。

宅建業法で媒介価格について意見を述べる際には根拠を示さなければならない旨、義務付けられております。

ご希望によって査定書を作成し、ただ単にいくら位では無く、資料付きで査定結果の説明をさせていただきます。

お気軽にご相談ください。

次の段階としまして、査定価格を踏まえたうえで、いくらで売りたいといった流れになります。

市場に情報公開して通常売却をするか、場合によって、不動産買取の方法もあります。

不動産買取については、別欄をご参照ください。

通常の売却方法

通常売却を選択された場合においてです。

その売却を依頼する窓口をどこにするか。

ここで、ポイントを一つお伝えします。結論から申し上げますと、

他不動産業者（他社）さんに対しての販売活動を積極的に行うか否か。核心に触れますと、実際にその紹介業務を実行してくれる会社か否かです。弊社は積極的に他業者さんへ情報を公開しております。

詳しくお知りになられたい場合は、下記広告活動についてをお読みください。

１．広告活動　対一般の方に対して（B to C)

不動産の広告は、インターネットが普及する前は新聞折込広告や、情報誌掲載がメインでした。これには費用的な制限や広告の作成等、ハードルも多かったことから、どうしても資本の多寡によって差が生じていた時代もありました。しかし、今はパソコン、インターネットも普及、スマホの時代となり、ある程度インターネットに精通していれば、だれでも情報公開が容易になりました。これは、逆の見方をすると、情報を検索することも容易になったわけです。不動産業界に限ったことではありませんが、企業の大小や立地(会社の場所）は今の時代、関係ないと言っても過言ではございません。

当社は弊社ホームページ掲載はもちろん、at home webをはじめ、検索サイトと掲載契約しております。他にも掲載サイトと契約しております。（詳しくはhttp://athome-inc.jp/service/affiliateをご参照ください。）

弊社も創業３５年を超え、免許番号も（１０）となりました。新規のお客様から、ご紹介のお客様、法人のお客様等不動産の売買、仲介、賃貸、管理をさせていただいております。

このインターネットの普及で、広告活動については、違いがありません。

２．広告活動　対不動産業者に対して　（B　to B)

不動産業者は、同業他社とのつながりがあります。それを可能としているシステムが、レインズという不動産業者間のネットワークシステムです。

このレインズは一般の方は利用できません。宅建免許を持っている不動産業者専用となっております。不動産業者しかアクセスできない不動産情報のインターネットサイトとなります。

不動産査定の際、近隣の成約事例というものを目にする機会があるかと思いますが、これもレインズシステムによるものです。このシステムのおかげで、例えば弊社で売却依頼を受けた物件をレインズサイトに登録すると、

全国の不動産業者に情報を公開できます。とても重要なシステムです。

先ほどのポイントに関する部分ですが、このレインズに登録は別欄にある「媒介の種類」によって登録の義務が生じます。任意に登録できるのではなく、掲載登録が義務（専属専任媒介、専任媒介）です。この登録義務に反していないか、不利益を被るのは売主さんですので、売主に掲載されている情報及び、現在の進行状況（公開中か、申込が入っている状況か、売止めの状況か）を確認できるようになっております。

ポイントはここから。

不動産情報をレインズに登録して、進行状況も「公開中」なら問題ないのでは？と思われるかもしれません。それはそうなのですが、問題はその先のお話です。実際にその仲介会社が法令に基づき紹介活動をしているのか否かなのです。

次のようなケースを想定します。売主側に不動産仲介会社Ａが入り、買主側に不動産仲介会社Ｂと２社が入る場合。および売主側と買主側に不動産仲介会社Ｃの１社のみの場合。

売主（３％+6万円）→仲介会社Ａ　　仲介会社Ｂ←（３％+6万円）買主

（片手数料）仲介会社Ａ、Ｂは片側から仲介手数料を得ます。

売主（３％+6万円）→仲介会社Ｃ←（３％+6万円）買主

（両手数料）仲介業者Ｃは両側から仲介手数料を得ます。

不動産売買の「仲介手数料」は、宅建業法にて２００万円以内の部分は５％と税　２００万超え４００万円以内に部分は４％と税　４００万円超えの部分は３％となっております。よって、４００万円超えの場合の上限は、成約価格の３％+６万円となります。

営利企業として狙うは両手数料となり、そうなることが理想です。上記で言えば、仲介会社Ｃとなるパターンを目指し、そうなることで売主買主両方からの合計６％+１２万円の収入になります。ただし、これが成り立つには、仲介会社Ｃに買主がすでに居た場合です。

既存の買主が居ない場合は、本来であればその不動産売却情報をすぐに公開し、両手数料方式と片手数料方式どちらでも早く成約するように活動するわけですが、不動産会社によっては両手数料方針を崩さず成約するまでCの方法を続ける場合があります。一部の不動産業者では、「不動産業者には紹介しておりません」と平気で返答する会社もあります。これを売主さんが聞いたらどう思うのか、売りたく依頼しているはずなのに、一日でも早く決まってほしいのに背信行為極まりないことです。片手数料になっても情報を公開することによって、早期成約に至る場合も、不動産業者間で紹介されないことにより成約まで時間がかかる不利益はだれに生じるか。売主さんです。販売活動をしているとわかりますが、買主さんも、付き合いある不動産業者、担当者から購入したいという方も大勢いますので、仲介会社に売却紹介しない行為の不利益はご理解いただけるかと思います。

両手数料方針の会社の場合、もちろん表立って売主さんに「弊社は両手数料方針です」なんてことは言いません。売主さん当人にとってその仲介会社が実際仲介会社同士に情報提供、紹介活動を実際行っているのか否かは、知り得難いのが、問題なのです。

なぜなら実際に物件情報を紹介されているか否かは仲介会社同士での話であるかです。仲介会社Ａが既存のお客さんがいるので、仲介会社Ｃに物件を紹介して良いかの有無確認をしたとします。もし仲介会社Ｃが両手数料方針の場合、仲介会社Ａからの問い合わせに「商談中です。」等と返答された場合、それ以上は本当に商談中か否か確認するすべがありません。

これについては、記事になったこともあります。会社の大小は関係なく、その会社がコンプライアンスを遵守するか否かです。週刊ダイヤモンドの記事です。「大手不動産が不正行為か流出する爆弾データの流出」

何が申し上げたいかですが、不動産の売却で、「早期成約」に向けてもう一つ大切な販売活動は、他不動産業者（他社）さんに対しての販売紹介活動を実際にすることです。広く情報が知れ渡れることにより、限られた市場より、結果として高く売れる可能性もあります。

売却依頼される場合は、会社の大小ではなく、積極的に他業者にも紹介する会社の姿勢と実行です。

そういった業者を選ばれることが、売主さんにとって良いと思います。

当社は早期成約をモットーに売却活動しております。