不動産のわからないこと　サポートいたします。

まずは物件を拝見させてください。

★土地（更地）の場合

更地であることの確認はもちろん、草や木がある場合はその状態、接道の状態、

境界標の状態、越境している、または、されている場合の状態、２ｍを超える段差

があるか、近隣土地の使用状況等、現地確認させていただきます。

特に境界標が見当たらない場合は、原則、「境界の明示」が売買契約で売主の義務

となっておりますので、土地家屋調査士に境界標の復元をしてもらい、境界の確定をする手続きが必要です。

売却条件に「境界非明示」も可能ですが、買主さんの立場から境界がわからない

土地について、リスクと判断されますので価値の減少、需要の減少が考えられます。

土地の場合だけでなく、以下の中古住宅の場合も該当してくる部分です。

★空家で建物が古家の場合

（古家とは、建物に価値が無く解体を前提とした建物）

室内の荷物、ゴミ、家具のことを残置物といいますが、残置物は売主費用にて撤去が原則です。

建物解体するにしても建物解体費とは別に残置物撤去費用が発生します。

一番安く収まるのは、売主さんで撤去処分いただくことです。

しかし、人手の問題もあるかと思います。

その場合には、残置物撤去業者等に依頼して残置物処分

または、解体前提の建物でしたら、解体業者に解体と合わせて

依頼する方法もございます。

ただし、解体業者は解体が専門であって、残置物撤去は下請けに

発注となることが多いので、どちらが安いか精査する必要があるかと思います。

解体業者にて一緒に処分か、残置物だけ専門業者に依頼か、

費用面を含め有利な方法で相談しながら進めて参ります。

解体にもタイミング、方法があります。

建物の利用が見込めない場合、

売主にて解体して更地にて売却か

売れたら解体して更地渡しか

現況のまま売却して買主にて解体か

が考えられます。

中古住宅の場合で空家の場合

まず、室内については、家具や荷物、ゴミ等を残置物と言いますが、残置物がある場合、すべて売主さんにて片付けることが原則ですし、売れやすくなります。

残置物を処理する時間と手が無いという場合は、残置物処理業者に依頼されるのも一つの方法です。

現況のままで売却することはできなくはないですが、残置物片付け代を販売価格から差し引くとか、価格交渉が入ったりして、

結果としてその費用分または、それ以上の負担となってしまうケースもあります。

残置物があると、売主の生活感がでてしまい、売れにくいということもあったりします。

例えば、仏壇とか、遺影とか、居住中でしたら問題無いですが、空家の状態で、残置されてますと気にされる買主さんもいます。

可能でしたら、最低限のお掃除をしていたただけますと良いかと思います。

マンションの場合も同様です。

中古住宅の場合で居住中の場合

居住中でも売却できます。ただし、事前にアポイントのうえではありますが、内覧がございますので、ある程度は片付けが必要です。

売却時は空家で残置物撤去が原則ですが、お住まい中ですので売主さんで考えている何を撤去する、何を残置予定（エアコン等）は予め決めておくと、購入希望者も検討しやすいかとおもいます。

マンションの場合も同様です。

無料査定

通常の売却方法

１．広告活動　対一般の方に対して（B to C)

不動産の広告は、インターネットが普及する前は新聞折込広告や、情報誌掲載がメインでした。

これには費用的な制限や広告の作成等、ハードルも多かったことから、どうしても資本の多寡によって差が生じていた時代もありました。

しかし、今はパソコン、インターネットも普及、スマホの時代となり、ある程度インターネットに精通していれば、だれでも情報公開が容易になりました。

これは、逆の見方をすると、情報を検索することも容易になったわけです。

不動産業界に限ったことではありませんが、企業の大小や立地(会社の場所）は今の時代、関係ないと言っても過言ではございません。

当社は弊社ホームページ掲載はもちろん、at home webをはじめ、検索サイトと掲載契約しております。

他にも掲載サイトと契約しております。（詳しくはhttp://athome-inc.jp/service/affiliateをご参照ください。）

弊社も創業３５年を超え、免許番号も（１０）となりました。

新規のお客様から、ご紹介のお客様、法人のお客様等不動産の売買、仲介、賃貸、管理をさせていただいております。

このインターネットの普及で、広告活動については、違いがありません。

２．広告活動　対不動産業者に対して　（B　to  B)

不動産業者は、同業他社とのつながりがあります。それを可能としているシステムが、

レインズという不動産業者間のネットワークシステムです。

このレインズは一般の方は利用できません。

宅建免許を持っている不動産業者専用となっております。

動産業者しかアクセスできない不動産情報のインターネットサイトとなります。

不動産査定の際、近隣の成約事例というものを目にする機会があるかと思いますが、

これもレインズシステムによるものです。このシステムのおかげで、

例えば弊社で売却依頼を受けた物件をレインズサイトに登録すると、

全国の不動産業者に情報を公開できます。とても重要なシステムです。

先ほどのポイントに関する部分ですが、このレインズに登録は別欄にある

「媒介の種類」によって登録の義務が生じます。任意に登録できるのではなく、

掲載登録が義務（専属専任媒介、専任媒介）です。この登録義務に反していないか、

利益を被るのは売主さんですので、売主に掲載されている情報及び、

現在の進行状況（公開中か、申込が入っている状況か、売止めの状況か）を確認できるようになっております。

売主 （３％+6万円）→仲介会社Ａ　　仲介会社Ｂ←（３％+6万円）買主

（片手数料）仲介会社Ａ、Ｂは片側から仲介手数料を得ます。

売主（３％+6万円）→仲介会社Ｃ←（３％+6万円）買主

（両手数料）仲介業者Ｃは両側から仲介手数料を得ます。

不動産売買の「仲介手数料」は、宅建業法にて２００万円以内の部分は５％と税

２００万超え４００万円以内に部分は４％と税

４００万円超えの部分は３％となっております。

よって、４００万円超えの場合の上限は、成約価格の３％+６万円となります。

2024年7月1日宅建業法改正により、

低廉な空家等で価格が800万円以下の場合、30万円と消費税の上限となりました。「国土交通省資料」

営利企業として片方の手数料より両手数料の方が良いとなり、そうなることが理想です。

上記で言えば、仲介会社Ｃとなるパターンを目指し、

そうなることで売主買主両方からの合計６％+１２万円の収入になります。ただし、これが成り立つには、仲介会社Ｃに買主がすでに居た場合です。

既存の買主が居ない場合は、本来であればその不動産売却情報をすぐに公開し、

両手数料、片手数にかかわらず、早く成約するように活動するわけですが、

不動産会社によっては両手数料方針を崩さず成約するまで続ける場合があります。

極端ですが、過去あったことですが、「不動産業者には紹介しておりません」と

平気で返答する会社もありました。

これを売主さんが聞いたらどう思うのか、売りたく依頼しているはずなのに、

一日でも早く決まってほしいのに背信行為極まりないことです。

片手数料になっても情報を公開することによって、早期成約に至る場合も、

不動産業者間で紹介されないことにより成約まで時間がかかる不利益はだれに生じるか。

売主さんです。販売活動をしているとわかりますが、買主さんも、付き合いある不動産業者、担当者から

購入したいという方も大勢いますので、仲介会社に売却紹介しない行為の不利益はご理解いただけるかと思います。

両手数料主義の会社の場合、もちろん表立って売主さんに「弊社は両手数料方針です」なんてことは言いませんし、

売主さんにとってその仲介会社が実際仲介会社同士に情報提供、紹介活動を実際行っているのか否かは、売主さん自身が知り得難いのが、問題なのです。

なぜなら実際に物件情報を紹介されているか否かは、仲介会社が問い合わせして初めてわかる話であるからです。

例にすると、仲介会社Ａが既存のお客さんがいるので、仲介会社Ｃに物件を紹介して良いかの有無確認をしたとします。

もし仲介会社Ｃが両手数料方針の場合、仲介会社Ａからの問い合わせに「商談中です。」と返答された場合、それ以上は本当に商談中か否か確認するすべがありません。

これについては、記事になったこともあります。

会社の大小は関係なく、その会社がコンプライアンスを遵守するか否かです。週刊ダイヤモンドの記事です。

「大手不動産が不正行為か流出する爆弾データの流出」

2024年8月29日日経新聞電子版にも「不動産囲い込み」の記事が出ました。

何が申し上げたいかですが、不動産の売却で、「早期成約」に向けて一番大切な販売活動は、

他不動産業者（他社）さんに対して販売物件を紹介する活動を「積極的に」実際にすることです。広く情報が知れ渡れることにより、

その仲介会社のみの限られた市場より、全国の不動産仲介業者を通じてご紹介されたお客さんの方が結果として高く売れる可能性もあります。

私個人は、売却依頼される場合は会社の大小ではなく積極的に他業者にも紹介する会社の姿勢と実行と考えております。

姿勢だけてなく、ちゃんと実行するそういった業者を選ばれることが、売主さんにとって最も良いと思います。

当社は片手数料前提で、早期成約をモットーに積極的に物件紹介をし、売却活動しておりますし、寧ろ、積極的に売却情報を公開して、大手不動産サイトに掲載許可を出しております。（Xという物件を弊社が売却依頼を受けたとします。当然レインズに登録して情報公開します。仲介会社（仮にA）によっては、例えばスーモにAの会社名でXを掲載しても良いかというお話が有ったりします。弊社は窓口が広がるのでしたら、積極的にOKを出しております。それが、ホームズだったり、AのHPでも同様です）

空家の場合の売却についてケースによっては売却チャンスを逃しているかも

土地の場合、売主さんが居住中のまま売る場合、売却物件と売仲介業者が同市内の場合、売仲介業者が買主さんをご案内する場合は

該当しませんが、

売却物件と売仲介業者が市外または遠方の場合には注意が必要です。

不動産は必ず内覧があります。その際の鍵についてです。

例として、あるマンションを買主仲介業者はお客さんをご案内するとします。

パターンとして、

１．売主さんから預かった鍵を持参して売主仲介会社、買主仲介会社、購入検討のお客さんと３者で内覧

２．売主仲介業者が、その日は都合が悪く、鍵を貸し出すので、買主仲介業者が売主仲介業者の事務所に鍵を借りに行く

３．現地にキーボックス等を設置し、現地対応しているケース

の３パターンが考えられますが、それぞれメリット　デメリットがあります。

１は、３者の都合が合わないと実現しませんので、急な案内に対応できませんが、売主仲介会社としての物件管理はできます。

２は、売主仲介会社が遠方でしたらどうでしょう。鍵を借りに行くのに片道１時間、返すのに１時間でしたら、買主仲介業者は

急な案内は勿論、紹介もしにくくなります。また、売仲介業者も物件管理するのにご案内後、または後日現地確認が必要です。

３は、急な案内にも対応できますが、売仲介業者は物件管理をするのに、ご案内後、または後日現地確認が必要です。

あくまで傾向ですが、名の知れた不動産業者は２が多いです。大切な物件を管理するという意味では１または２の対応が一見売主さんの受けは良いかと思います。しかし、物件管理の大事ですが目的ではないかと思います。売ることが目的です。

売主の立場からこの実情は、どのようにお感じになりますか。

２番３番もご案内後の物件管理で現地に売仲介業者が行くならば、３番の方がご案内のチャンスを逃しにくいと思いませんか。例えば、別の物件をご案中に急に出先で本物件を内覧したいということも結構あります。その際、鍵を取りに来てくださいではその場でのご案内はできなくなるわけです。

弊社は、地元の物件でも基本３で対応し、急なご案内も対応できるように準備しております。ご案内後は現地確認するようにしております。（どの会社の誰が

案内したかを控えておりますので、ご案内後に万一異変が生じていたとしても責任の先がわかるようにしております）

片道１時間かけて鍵を取りに来て、返してくださいとは非効率ですし、買仲介業者の時間を奪うのは勿論、何よりご案内のチャンスを逃すことになります。

売主さんが任せている仲介業者は、どの方式を取られているのでしょうか。信頼して任せていてもこのような部分は盲点かも知れません。売仲介業者のやり方次第でチャンスを逃しているかも知れません。会社の大小で売れるわけではありません。売る姿勢です。