不動産のわからないこと　サポートいたします。

まずは物件を拝見させてください。

★土地（更地）の場合

特に境界標が見当たらない場合は、原則、「境界の明示」が売買契約で売主の義務となっておりますので、土地家屋調査士に境界標の復元をしてもらい、境界の確定をする手続きが必要です。

売却条件に「境界非明示」も可能ですが、買主さんの立場から境界がわからない土地について、価値の減少、需要の減少が考えられます。

土地の場合だけでなく、以下の中古住宅の場合も該当してくる部分です。

★空家で建物が古家の場合

（古家とは、建物に価値が無く解体を前提とした建物）

室内の荷物、ゴミ、家具のことを残置物といいますが、残置物は売主費用にて撤去が原則です。

残置物撤去業者に依頼して残置物処分の方が安い場合もあります。

売主さんにて手間暇が無いとか、できないとかの場合はご相談ください。

解体業者にて一緒に処分か、残置物だけ専門業者に依頼か、

費用面を含め有利な方法で相談しながら進めて参ります。

建物の利用が見込めない場合、売主にて解体して更地にて売却か

売れたら解体して更地渡しか

現況のまま売却して買主にて解体か

が考えられます。

中古住宅の場合で空家の場合

残置物を処理する時間と手が無いという場合は、残置物処理業者に依頼されるのも一つの方法です。

また、残置物片付け代を販売価格から差し引くとか、価格交渉が入ったりして、結果としてその費用分の負担をするケースもあります。

残置物があると、売主の生活感がでてしまい、売れにくいということもあったりします。

例えば、仏壇とか、遺影とか、居住中でしたら問題無いですが、空家の状態で、残置されてますと気にされる買主さんもいて売れにくくなります。

可能でしたら、最低限のお掃除をしていたただけますと良いかと思います。

マンションの場合も同様です。

中古住宅の場合で居住中の場合

売却時は空家で残置物撤去が原則ですが、お住まい中ですので売主さんで考えている何を撤去する、何を残置予定（エアコン等）は予め決めておくと、購入希望者も検討しやすいかとおもいます。

マンションの場合も同様です。

無料査定

通常の売却方法

１．広告活動　対一般の方に対して（B to C)

これには費用的な制限や広告の作成等、ハードルも多かったことから、どうしても資本の多寡によって差が生じていた時代もありました。

しかし、今はパソコン、インターネットも普及、スマホの時代となり、ある程度インターネットに精通していれば、だれでも情報公開が容易になりました。

これは、逆の見方をすると、情報を検索することも容易になったわけです。

不動産業界に限ったことではありませんが、企業の大小や立地(会社の場所）は今の時代、関係ないと言っても過言ではございません。

当社は弊社ホームページ掲載はもちろん、at home webをはじめ、検索サイトと掲載契約しております。

他にも掲載サイトと契約しております。（詳しくはhttp://athome-inc.jp/service/affiliateをご参照ください。）

弊社も創業３５年を超え、免許番号も（１０）となりました。

新規のお客様から、ご紹介のお客様、法人のお客様等不動産の売買、仲介、賃貸、管理をさせていただいております。

このインターネットの普及で、広告活動については、違いがありません。

２．広告活動　対不動産業者に対して　（B　to  B)

レインズという不動産業者間のネットワークシステムです。

このレインズは一般の方は利用できません。

宅建免許を持っている不動産業者専用となっております。

動産業者しかアクセスできない不動産情報のインターネットサイトとなります。

不動産査定の際、近隣の成約事例というものを目にする機会があるかと思いますが、

これもレインズシステムによるものです。このシステムのおかげで、

例えば弊社で売却依頼を受けた物件をレインズサイトに登録すると、

全国の不動産業者に情報を公開できます。とても重要なシステムです。

先ほどのポイントに関する部分ですが、このレインズに登録は別欄にある

「媒介の種類」によって登録の義務が生じます。任意に登録できるのではなく、

掲載登録が義務（専属専任媒介、専任媒介）です。この登録義務に反していないか、

利益を被るのは売主さんですので、売主に掲載されている情報及び、

現在の進行状況（公開中か、申込が入っている状況か、売止めの状況か）を確認できるようになっております。

（片手数料）仲介会社Ａ、Ｂは片側から仲介手数料を得ます。

（両手数料）仲介業者Ｃは両側から仲介手数料を得ます。

不動産売買の「仲介手数料」は、宅建業法にて２００万円以内の部分は５％と税

２００万超え４００万円以内に部分は４％と税

４００万円超えの部分は３％となっております。

よって、４００万円超えの場合の上限は、成約価格の３％+６万円となります。

2024年7月1日宅建業法改正により、

低廉な空家等で価格が800万円以下の場合、30万円と消費税の上限となりました。「国土交通省資料」

営利企業として狙うは両手数料となり、そうなることが理想です。

そうなることで売主買主両方からの合計６％+１２万円の収入になります。ただし、これが成り立つには、仲介会社Ｃに買主がすでに居た場合です。

既存の買主が居ない場合は、本来であればその不動産売却情報をすぐに公開し、

両手数料方式と片手数料方式どちらでも早く成約するように活動するわけですが、

不動産会社によっては両手数料方針を崩さず成約するまでCの方法を続ける

場合があります。

一部の不動産業者では、「不動産業者には紹介しておりません」と

平気で返答する会社もあります。

これを売主さんが聞いたらどう思うのか、売りたく依頼しているはずなのに、

一日でも早く決まってほしいのに背信行為極まりないことです。

片手数料になっても情報を公開することによって、早期成約に至る場合も、

不動産業者間で紹介されないことにより成約まで時間がかかる不利益はだれに生じるか。

売主さんです。販売活動をしているとわかりますが、買主さんも、付き合いある不動産業者、担当者から

購入したいという方も大勢いますので、仲介会社に売却紹介しない行為の不利益はご理解いただけるかと思います。

両手数料方針の会社の場合、もちろん表立って売主さんに「弊社は両手数料方針です」なんてことは言いません。

売主さん当人にとってその仲介会社が実際仲介会社同士に情報提供、紹介活動を実際行っているのか否かは、知り得難いのが、問題なのです。

なぜなら実際に物件情報を紹介されているか否かは仲介会社同士での話であるかです。

仲介会社Ａが既存のお客さんがいるので、仲介会社Ｃに物件を紹介して良いか

の有無確認をしたとします。もし仲介会社Ｃが両手数料方針の場合、仲介会社Ａからの問い合わせに「商談中です。」等と返答された場合、それ以上は本当に商談中か否か確認するすべがありません。

これについては、記事になったこともあります。

会社の大小は関係なく、その会社がコンプライアンスを遵守するか否かです。週刊ダイヤモンドの記事です。

「大手不動産が不正行為か流出する爆弾データの流出」

2024年8月29日日経新聞電子版にも「不動産囲い込み」の記事が出ました。

何が申し上げたいかですが、不動産の売却で、「早期成約」に向けてもう一つ大切な販売活動は、

他不動産業者（他社）さんに対しての販売紹介活動を実際にすることです。広く情報が知れ渡れることにより、

限られた市場より、結果として高く売れる可能性もあります。

売却依頼される場合は会社の大小ではなく積極的に他業者にも

紹介する会社の姿勢と実行です。

そういった業者を選ばれることが、売主さんにとって良いと思います。

当社は早期成約をモットーに売却活動しております。