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任意売却について
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◆任意売却とは 任意売却は不動産競売との密接な関係にあります。よって、まずは競売について概略をご理解いただく必要があります。 ►不動産を購入する際、金融機関から融資を受けて購入される方（債務者といいます）が多いと思います。 通常は借入期間中毎月金融機関に返済していくわけですが、何らかの理由（リストラ・給料減額・事業の行き詰まり・多重債務）等で支払いが困難になってしまった場合に滞納となります。１ヶ月間支払いを滞納すると「催促状」が届きます。２ヶ月滞納すると、金融機関と今後について相談の場が設けられ、協議していくことになります。 ►金融機関から支払い能力が無いと判断されると、競売に向けての準備に入ります。具体的には融資窓口（銀行）から、保証会社に代位弁済請求をし、保証会社は債務者者にかわって、融資窓口（銀行）に残債を一括支払いします。よって、債権は保証会社に移り保証会社が債権回収に動きます。 この一連の流れの手続きにも時間がかかるため、競売の申請をあげるまでにも多少の時間を要しますが、競売に向けて刻々と進んています。 ►競売の申請を受けた裁判所は競売に向けて準備をします。債務者不動産には「競売開始決定」の登記がなされ、債務者宅にも、「競売開始決定通知」なるものが送付されてきます。裁判所の混雑状況にもよりますが、競売開始決定通知から、売却決定日までの目安は数か月から約半年前後とお考えください。 ►売却決定通知後、裁判所の執行官、評価人等が自宅を訪ねて来て、競売の最低価格を算出するのに現状の使用状況や写真を撮りに来ます。 ►その数ヶ月後競売の公示がなされ、入札期間、売却決定日が決まり、その日時に沿って処理されます。 ►落札された場合、国の権限で名義を落札者に変更され、所有権をはく奪され、不法占有者と一転し落札者から明渡しの話合いが来ます。占有権限が存在しませんので、立ち退かない場合は、国の力で強制執行され、立ち入りできなくなります。 ローンの残額が2,000万円だったとします。競売では1,200でしか落札されませんでした。このケースだと、競売しても残債800万円あります。この800万円は当然無くなりません。今後どのように支払っていくのか協議していくわけですが、支払い義務は無くなりません。それを支払えないとなると、自己破産をしなくてはならいかもしれません。 競売の一連の流れを把握いただいたことを前提に、本題である任意売却ですが、一言でいえば競売までの間に債権者と協議して債権者の応じる金額にて一般市場にて売却することです。 競売ですと、購入者が建物内部を確認できず、色々なリスクを含んだ上での入札になりますので、通常売却よりは安くなりがちです。任意売却の場合、基本的には物件内部を確認できることや、売主さんと不具合についての情報等が得られる点、なにより、どんな方が住んでいたのか等情報が多い分、競売よりは高く売却できる可能性が高いことから、残債を競売よりは多く減らせるメリットがあると言われております。 それがゆえに、債権者も価格が折り合えば任意売却に協力的です。 また、任意売却ですと、わずかながら引越し費用を売却代金から認めてもらえるケースがあります。 この引越し費用ですが、金額はケースによって異なりますが、【少なくとも過去弊社でお世話させていただいた任意売却では、移転費用０円ということはございませんでした。】 ►任意売却をする場合（詳細はお問い合わせください。） ・債権者とお客様に代わり弊社が任意売却について交渉いたします。 ・売却にかかわる費用としては
固定資産税、都市計画税等の滞納がある場合、自己破産したとしても、税金は免除されません。移転しても請求はずっときます。ついては、税金は分割でも払い続けることがベストですが、滞ってしまっている場合は、差押等のリスクもあるため、早急に対応が必要ですので御相談ください。 基本的には、任意売却にあたり、お客様のご負担は引越先にかかわる費用（入居費用等）がメインとなります。ただし、これは競売になったとしても、いずれ引越ししなければなりませんので、いずれ費用がかかります。なお、毎日の生活費でとても貯蓄までできず、引越し費用が０円といったお客様も、あきらめずにご相談してください。良い道筋がみつかるかもしれません。 ►任意売却の場合、競売までと販売期間が限られます。１日も早いご相談が任意売却による成約に近づきますので、ご相談だけでもお気軽にお問い合わせください。ケースによっては周りに事情を知られないで売却できることもあります。 次に、任意売却の概略をご理解いただいたうえで、次に、どのような不動産会社に依頼すればよいか。ですが、基本は弁護士と提携している不動産業者に依頼が望ましいと思います。なぜそうなのかは、詳しくは説明しませんが、何より債権者に対しても弁護士経由の方が話が早いですし、対応も違います。 他には、一般のお客さんを探す販売活動する不動産業者さんを選ぶ必要があります。「え、普通そうじゃないの？」といった声がきこえてきそうですが、これも債権者担当の方との余談のなかで聞いた話ですが、売却の相手が不動産業者のケースもあります。買取といった形です。買取業者だけに紹介し、お話がまとまらなければ、そのままになってしまうと言ったケースが増えているそうで、結局、競売になってしまうことが多いそうです。物件に原因があって買取でないと進まない物件もありますので、全てそうではないと思いますが、買取の性質上、購入希望価格と債権者の提示価格に大きな差が生じ、話がまとまらないそうです。問題は、物件的な問題が少ない場合も買取業者にしか紹介しない業者さんがいるとのことで、売主さんが、もし、売却しているつもりが、実は買取業者にしか紹介していなかったとしたら・・・。その債権者の担当者の言葉を借りれば、「塩漬け物件」になっているかもしれません。結構増えているそうです。（ただし、物件によっては、お部屋の中がゴミで埋もれている物件とか、雨漏りで屋根が腐食している物件も多々存在します。そういった物件の場合、一般のお客様の購入は難しいと思います。そういった物件は買取でないと難しいと思いますので、買取しか方法がない物件もあることも事実です。） 債務整理や自己破産に関しては弁護士さんにご相談いただいて、納得の上で、任意売却のお手伝いをさせております。まずは、お問い合わせいただきましたら、弊社とタイアップしております法律事務所をご紹介いたします。無料相談の制度もあるようですのでまずは相談してみましょう。債務整理や自己破産に力をいれている弁護士さんです。なお、直接連絡される場合は、大成興産のご紹介とお伝えいただきましたら、スムーズに対応していただけます。（法律事務所はほとんどが完全予約制です。相談についても予約してからになります。） 多重債務のお客様の場合、弁護士費用も過払い金から賄えたというケースも多々あるそうです。（実質負担０円）
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